2573/2013 ΜονΕφ. Θεσσαλονίκης (μείωση μισθώματος επί εμπορικής μίσθωσης περιπτέρου – απορρίπτει έφεση, επικυρώνει την πρωτόδικη 22644/2012 απόφαση του ΜΠΘ):

Δικηγόρος εφεσιβλήτου-ενάγοντος: Στ. Μαυρίδης (ΔΣΘ).

Στην παρ. 4 του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων» ορίζεται ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα». Κατά τη σαφή έννοια της διάταξης αυτής, οι προϋποθέσεις, υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια της άνω διάταξης, είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων αλλά  προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικά δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και, συνακόλουθα, της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας … 

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, η οποία ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, όπως και στις εμπορικές μισθώσεις, στην περίπτωση που δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ. Η αρχή που θεσμοθετήθηκε με τη διάταξη αυτή λειτουργεί τόσο ως συμπληρωματική των δ ικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα όσο και ως διορθωτική αυτών, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, λόγω ειδικών νομισματικών ή και άλλων συνθηκών, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών στο προσήκον μέτρο … Παρέχεται, έτσι, στο δικαστή η δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, κατ’ απόκλιση από τα συμφωνηθέντα, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπόψη και συνεκτιμάται (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 38.767). Έτσι, αν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο δικαστής έχει τη δυνατότητα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμα και στην περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Επομένως και ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης, στην οποία, κατ’ άρθρο 44 του ΓΕΔ 34/1995, εφαρμόζεται η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση, εκτός από το άρθρο 388 του ΑΚ, το άρθρο 288 του ίδιου Κώδικα, εφόσον, εξαιτίας προβλέψιμων ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη. Σκοπός, δηλαδή, του άρθρου 288 του ΑΚ στις συμβάσεις μίσθωσης είναι να εναρμονισθεί το συμβατικά οφειλόμενο μίσθωμα με το αντικειμενικά δυνάμενο να επιτευχθεί στη δεδομένη χρονική περίοδο, για την οποία κρίθηκε ότι υπάρχει δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να καταργείται η συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος …

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 255 του ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων γειτονικών και ομοειδών ακινήτων η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού κάθε φορά η κρίση εξαρτάται από συγκεκριμένες συντρέχουσες συνθήκες. Τη συνδρομή πάντως των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της άνω διάταξης, οφείλει για την πληρότητα της σχετικής αγωγής να επικαλεσθεί και σε περίπτωση αμφισβήτησης να αποδείξει ο ενάγων … Το δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 1229/2011 δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 669/2011 ΕλΔ 52.1400, ΑΠ 508/2010 δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΕΔικΠολ 2010.254, ΑΠ 1464/2009 Αρμ. 2010.668, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 47.167) … 

Στην αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, όταν την ασκεί ο μισθωτής, πρέπει, εκτός από άλλα, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της πιο πάνω διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ, οπότε και έχει συμφέρον (ο ενάγων – μισθωτής) στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος. Επίσης, οφείλει (ο ενάγων) να εκθέσει στο εισαγωγικό δικόγραφο, κατά τρόπο σαφή, ποιες είναι οι ειδικές συνθήκες, όπως π.χ. συγκεκριμένες οικονομικές, νομισματικές και λοιπές συνθήκες, οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος. Δηλαδή, απαιτείται κατά τρόπο συγκεκριμένο να αναφερθεί π.χ. η σημαντική μείωση του τιμαρίθμου και του ατομικού εισοδήματος, η μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η ζημία του μισθωτή και τέλος η μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, εφόσον παραλειφθούν, δημιουργούν αοριστία του δικογράφου και ακυρότητα, γιατί η αναπροσαρμογή του μισθώματος … δεν σημαίνει εξουσία του δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αντίθετα, σημαίνει, ότι το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελεύθερου») υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου {οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 1229/2011 ο.π., ΑΠ 423/2008 δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2045/2006 ΧρΤΛ 2007.698, ΑΠ 1487/2005 ο.π., ΕφΑΘ 1824/2009 ΝοΒ 2009.1363) … Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλούμενη απόφαση του, έκρινε την αγωγή αρκούντως ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, δεν έσφαλε κατά την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και τα αντίθετα υποστηριζόμενα από την εκκαλούσα με τον πρώτο και το δεύτερο λόγο της έφεσης της κρίνονται απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμα.